Informationen zur Grundsteuerreform

 

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und wird auf Grundbesitz erhoben. Jeder (Mit-)Eigentümer eines Grundstückes hat diese – unabhängig von seinem Einkommen – zu entrichten. Es wird ein Jahresbetrag festgesetzt, der am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel fällig wird.

Unterschieden wird hierbei zwischen der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte, unbebaute Grundstücke und der Grundsteuer B für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke.

Ab der Grundsteuerreform existiert in einigen Bundesländern außerdem eine Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke (Bayern setzte die Grundsteuer C beispielsweise nicht um).

Für die Feststellung der Berechnungsgrundlagen ist das Finanzamt zuständig, in dessen Zuständigkeits-bereich das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt. Erstreckt sich das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft auf die Bezirke mehrerer Finanzämter, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil liegt. Die eigentliche Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer werden anschließend von der Kommune mittels Grundsteuerbescheid vorgenommen.

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Die Grundsteuereinnahmen belaufen sich derzeit auf fast 15 Mrd. Euro jährlich. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.

Ausgangslage

Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

In Deutschland müssen rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden, nachdem Bundestag und Bundesrat 2019 eine Grundsteuerreform verabschiedeten. Das Bundesverfassungsgericht forderte diese Neuregelung, da der bislang von den Finanzämtern berechnete Wert der Grundstücke und Gebäude auf veralteten Zahlen beruhte. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz nicht mehr zu vereinbaren sind. Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert somit auf jahrzehntealten Grundstückswerten (den sogenannten Einheitswerten). Die Bewertung erfolgt künftig anhand der Grundsteuerwerte (bzw. vergleichbarer Werte nach Länderrecht) anstelle der bisherigen Einheitswerte.

Für jedes Grundstück und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft müssen Eigentümerinnen und Eigentümer 2022 eine Feststellungserklärung bei der Finanzverwaltung in elektronischer Form abgeben.

Als Basis für die Neubewertung werden die Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022 zugrunde gelegt. Da die Finanzverwaltungen für die Neubewertung aller Grundstücke mehrere Jahre Zeit benötigen, werden die neuen Werte zur Berechnung der Grundsteuer erst ab dem Jahr 2025 herangezogen. Im Jahr 2024 werden die Kommunen ihre Hebesätze neu festlegen und anschließend die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 neu berechnen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Bei der Berechnung der Grundsteuer ist von einem Steuermessbetrag auszugehen. Die Grundsteuer ermittelt sich nach dem dreistufigen Verfahren:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

  1. Zunächst ermittelt das Finanzamt mithilfe der eingereichten Feststellungserklärung und der darin enthaltenen Angaben (Grundsteuererklärung) den Grundsteuerwert.
  1. Anschließend wird die entsprechende Steuermesszahl angewendet ­– diese ergibt den Steuermessbetrag. Das Finanzamt erlässt hierzu einen Grundsteuermessbescheid.
  1. Die jeweilige Stadt bzw. Gemeinde legt den Hebesatz fest und wendet diesen auf den Grundsteuermessbetrag an. Das Ergebnis ist die Grundsteuer ab dem 01. Januar 2025.

Die Städte und Gemeinden berechnen die Grundsteuer unter Einbeziehung des von der Kommune selbst festgesetzten (ggf. angepassten) Hebesatzes und bestimmen damit die Höhe der Steuer ab dem 01. Januar 2025.

Berufsträger

Die verschiedenen Modelle und der bayerische Sonderweg

Eine Länderöffnungsklausel ermöglicht den Bundesländern, statt des Bundesrechts, eigene Länderlösungen zu beschließen und anzuwenden. Die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der Möglichkeit, abweichende Regelungen zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer zu treffen, Gebrauch gemacht.

Das Grundsteuerreformgesetz stellt bezüglich der Bewertung der Immobilien als Bundesmodell auf ein wertorientiertes Verfahren ab. Hierbei bildet bei Wohngrundstücken ein vereinfachtes Ertragswertverfahren und bei den übrigen Grundstücken ein Sachwertverfahren die Grundlage für die Ermittlung des Grundsteuerwerts.

Bayern hat sein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet und wendet das sogenannte „Flächenmodell“ an. Hierbei sind die Größe des Grundstücks und der Wohnraum relevant.

Insbesondere sind folgende, drei Faktoren entscheidend:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes und
  • die Nutzung der Immobilie.

Anders als beim wertabhängigen Bundesmodell spielen in Bayern der Wert des Grundstücks, die Lage, das Alter oder der Zustand des Gebäudes für die Bewertung keine Rolle. Dies führt dazu, dass bei gleicher Grundstücks- und Wohnfläche beispielsweise in einem abgelegenen Ort der gleiche Grundsteuermessbetrag angesetzt wird als in München. Eine Regulierung hinsichtlich des Grundstückswertes findet hier lediglich über den Hebesatz der Gemeinde statt.

Übrigens: Während im Rahmen des Bundesmodells Grundstückseigentümer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, verlangt Bayern dies nur für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Für alle anderen Grundstücke ist also nur dann eine Erklärung erforderlich, wenn Änderungen eintreten, die für die Grundsteuer von Bedeutung sind.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer A setzt Bayern das Bundesrecht um.

Welche Fristen sind zu beachten?

Die Grundsteuererklärung kann ab dem 01. Juli 2022 abgegeben werden. Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung endet am 31. Oktober 2022.

In Bayern wurden die Eigentümerinnen und Eigentümer am 30. März 2022 durch eine Allgemeinverfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern öffentlich aufgefordert.

Zur Allgemeinverfügung:

Das Bayerische Finanzministerium weist darauf hin, dass vom 01. Juli 2022 bis 31. Dezember 2022 die für die Grundsteuererklärung benötigten Daten in Bayern kostenfrei aus dem Liegenschaftskataster abrufbar sind.

Wir unterstützen Sie gerne – sprechen Sie uns an!

Sollten Sie Eigentümer/-in eines privat genutzten/ betrieblichen/land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes sein, sind Sie unmittelbar betroffen und gesetzlich verpflichtet, am Neubewertungsverfahren teilzunehmen. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie Ihren Grundbesitz selbst nutzen oder vermieten.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Erstellung und Übermittlung der Grundsteuererklärung und übernehmen die Abwicklung mit den Finanzbehörden sowie die Überprüfung der entsprechenden Bescheide für Sie.

Bitte beachten Sie hierbei den Zeitraum für die Abgabe der Grundsteuererklärung vom 01. Juli bis 31. Oktober 2022 und planen Sie genügend Zeit für die Beschaffung der Daten und Unterlagen ein.

Kontaktieren Sie uns gerne bzw. senden uns eine E-Mail an grundsteuer@roedle-kempf.de und Sie erhalten von uns einen Fragebogen mit den benötigten Daten und Unterlagen für die Erstellung der Grundsteuererklärung.